被誤讀的三四線樓市:利空中不乏“潛力股”

發布時間:2019-04-22 瀏覽次數:204

導讀

近期,有關黑龍江鶴崗房價的消息,引發了大量關注。根據媒體報道,鶴崗部分二手房單價已經降至400元/平方米的“白菜價”,一套安置房只需1.9萬元即可買到。

此后媒體求證,“白菜價”的房屋大多是毛坯棚改房,且當地的新房價格多在3000元/平方米以上。但外界對三四線樓市的印象似乎就此定形,即利好出盡、房價下跌,市場前景悲觀。

過去兩年來,三四線樓市升溫,房屋和土地交易均出現“量價齊升”的狀態,成為全國樓市最火熱的區域。但隨著需求被透支,以及貨幣化棚改的退潮,市場人士對三四線城市的前景普遍悲觀,多數房地產企業也聲稱,將區域布局的重心向一二線城市回歸。

但現實恐怕并非如此。根據國家統計局對70個大中城市的統計,今年3月份,三線城市的新房價格環比漲幅已經超過了一二線城市,二手房價格漲幅也處于高位。

迷霧之下,三四線樓市的真相究竟如何?

有“白菜價”,也有“領漲者”

鶴崗的案例,被認為反映出東北地區三四線樓市的一種普遍現象,即產業“空心”、人口外流,房地產市場出現下行。價格下跌,就是最直觀的表現。

中原地產指出,很多東北城市的土地也是“白菜價”。根據該機構的統計,2019年來的3個半月時間里,34個東北城市的土地出讓價款為332億元。其中,沈陽、大連、哈爾濱、長春這4個城市就達到了288億元。且有28個城市土地出讓金額未能過億。

從價格上看,大部分城市的樓面價低于1000元/平方米,其中不少城市的樓面價不足500元/平方米。鶴崗的價格僅為278元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,由于人口外流等原因,東北地區一些地級市的人口數量,與東部城市的縣級城市相當。同時,一些重工業城市、能源城市處在轉型中,并出現產業空心化、經濟增速放緩等現象,并間接影響到房地產市場。

張大偉認為,雖然“有些區域市場的確熄火了”,但從全國范圍來看,三四線樓市的表現更多是分化。

4月16日,國家統計局發布3月份70個大中城市房價數據,“房價上漲城市增加,下降城市減少”是主要特征。其中,35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,比上月擴大0.3個百分點。相比之下,一二線城市的新房價格漲幅分別為0.2%和0.6%。

在房價上漲的城市中,丹東、錦州、常德等三線城市的漲幅均達到或超過1.5%,成為領漲者。其中,丹東、錦州正是位于東北地區。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進對此的解釋為,此類城市的調控政策相對寬松,這兩年基礎設施改善力度大,房價容易上漲。

二手房方面,三線城市的價格漲幅略低于二線城市,但仍明顯高于一線城市,且漲幅比2月有所擴大。

從成交量看,3月單月,全國商品房的成交面積和成交額都比去年同期有所增長。分析人士認為,其中,作為房地產市場巨大“長尾”的三四線樓市,即使不能做出增長的貢獻,但下滑幅度也不會很大。

張大偉也指出,從全國范圍來看,三四線樓市仍然運行在高位。“即使要降溫,也會有一個過程,不會很快就降下來。”

“潛力股”仍在

但三四線樓市的前景,的確并不樂觀。

2018年7月,住建部召開會議稱,商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應控制棚戶區改造貨幣化安置比例,采取新建安置房的方式;對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。2018年10月,國務院常務會議提出,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

今年以來,多個省份下調了棚改的計劃開工量,貨幣化補償規模也有所下滑。其中,今年河南省的棚戶區改造新開工計劃為15萬套,與去年的50萬套相比,下降了70%。浙江、四川兩省的下滑幅度分別為55%和40%。

此外,國家發改委近日印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,首次提出“收縮型城市”的概念。文件強調,收縮型中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中。

對于三四線樓市來說,這些消息都被認為是利空。

實際上,由于意識到政策的變動,以及三四線樓市的需求已經在過去兩年被透支,今年年初,房地產企業普遍表示,要將戰線收縮至一二線城市。中海行政總裁顏建國就在年初的業績會上表示,一線城市,以及以一線城市為核心的城市群,在未來始終是中國經濟最有活力的地區。且在宏觀經濟穩定的前提下,未來一二線城市邊際改善的可能性最大。

近期,二線城市土地交易旺盛,高單價、高總價、高溢價率的“三高”現象開始出現,部分地塊甚至出現“熔斷”。這都被認為是企業回歸一二線城市的一種表現。

某大型房企相關人士向21世紀經濟報道表示,春節期間,很多三四線城市的返鄉置業出現下降,這已經預示出,三四線樓市將走向下行通道。而且目前看不到市場反轉的條件。

但這也并不意味著所有三四線城市都將降溫。根據記者采訪,一些位于大城市周邊,或城市圈內的三四線城市,仍被業界所看好。

某房地產信托從業者向21世紀經濟報道坦承,在選擇項目時,仍以“50強房企、一二線城市”為主,但并不會把所有三四線城市的項目都排除在外,“像浙江省內的很多城市,不管幾線”,都是關注的對象。

他還表示,目前來看,大灣區和長江經濟帶是未來的熱點區域,在選擇這些區域內的項目時,同樣不會有城市層級之分。而且,“這些區域里面的有些三四線城市,之前沒被關注,所以潛力很大。”相比之下,東北、西部等區域的三四線城市,已經不再被納入投資的范圍。


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